不動産買取は仲介での売却に比べて、情報も少なくその特徴を把握している人はそう多くありません。
しかし、不動産は資産の中でも大きな割合を占める高額な資産のため、事前にしっかりと知識をつけ取引に臨むことが肝心です。
今回の記事は、不動産買取で起こりうる代表的なトラブルを紹介し、そのトラブルを未然に防ぐための方法をお伝えします。
さらに記事後半では万が一トラブルになってしまった場合の相談先をご紹介しています。
一生のうち何度とない不動産売却です。そんな大切な機会にトラブルなんて嫌ですよね。不動産買取を検討している方はぜひ最後までチェックし、満足度の高い不動産買取を行っていきましょう。
不動産買取で起こる代表的なトラブル
しかし、不動産買取では、取引相手が不動産業者ということも影響し言われるがまま契約を結び、後々トラブルになるケースがあります。
ここからは、不動産買取の代表的なトラブルを紹介していきます。
買取価格が安い
不動産買取は様々なメリットがありますが、その反面、不動産の売却額が安くなる点はデメリットです。一般的にいわれる不動産買取の買取額は、市場価格の6～8割です。
このデメリットを理解しておらず、市場価格（相場価格）で売れると考え取引を進めてしまい、後で安く買い叩かれたとトラブルになるケースがあります。
この点に関しては、不動産買取のメリット・デメリットをしっかり理解しておくことで、不動産買取で売却すべきか、仲介で売却すべきか正しい選択をすることが大切です。
また買取額の相場を把握せずに取引を進めてしまい、買取相場を更に下回る買取額を提示されていることに気がつかず、後で安く売ってしまったと後悔してしまうこともあり得ます。
相手は不動産業者なので、つい言われたことを鵜呑みにしてしまいがちですが、中には売主の経験不足・知識不足につけ込み足元をみた買取額を提示する業者も存在しないわけではありません。
手数料を請求される
原則、不動産買取では仲介手数料は不要ですし、買取に際して売主が負担すべき代表的な費用は次のとおりです。
紫色の費用が注意すべき費用です。
不動産買取業者は「残置物はそのままで買取りします」や、「境界不明瞭な不動産もそのまま買取可能」と宣伝しているケースが少なくありません。しかし、実質この費用は何らかの形で売主が費用負担をします。
買取業者によってこの費用の請求方法やタイミングが異なるため注意が必要なのです。
- 測量費用を差し引いた買取額を提示するケース
- 測量費用を加味せず買取額を提示し、別途測量費用を請求されるケース
- 片づけ業者の費用を差し引いた買取額を提示するケース
- 片づけ業者の費用を加味せず買取額を提示し、別途片づけ業者の費用を請求されるケース
このように、測量や片づけ業者への依頼が必要になる場合は、その費用を差し引いた買取額なのか、別途費用が請求されるのか確認することが大切です。
また何かと名目をつけた不明瞭な手数料を請求されるケースもあるようです。不明瞭な手数料を請求された場合は、何のための費用なのかを確認することが大切です。
契約後に不明瞭な費用を請求されても困るので、契約前に費用見積りを依頼し確認をしてください。
査定額（買取価格）を値引きされる
買取査定時には高い査定額を出し興味をひき、いざ契約の段階でなんだかんだと理由をつけ買取金額を下げられるケースです。
契約前ですので、その理由が納得できなければ契約をせずに他の買取業者を探しましょう。
厄介なのは、契約後に難癖を付けて買取価格の値下げを要求された場合です。そして話が違うと契約解除を希望すると高額な違約金が発生するパターンです。
対処方法は後ほど詳しく解説しますが、ここでキーとなるのは契約内容の事前確認・契約不適合責任が免責になっているか否かです。
小切手での支払い
換金できない小切手で支払いをされるケースです。これは既にトラブルというよりは詐欺に該当します。
支払いは振込みによる支払い（ケースによっては現金もあり）が一般的です。小切手で支払うと言われたのならその業者とは取引しないほうが賢明です。
契約内容が複雑で想定外のことがおきた
不動産買取の取引をするつもりが、リースバックなどの提案をされ契約内容を理解せずに契約を結んでしまったが故のトラブルです。
最近、高齢者が内容を理解できずにリースバック契約を組んでしまうトラブルが話題になっています。リースバックは急場をしのぐ資金調達方法としては有効ですが、契約内容をよく理解しないと後悔することになります。
ご自身が望むことと契約内容にズレがないのか、よくよく契約前に確認する必要があります。
クーリングオフができなかった
不動産買取は原則クーリングオフができません。それは、クーリングオフ制度の目的は「買主である一般消費者を保護する」ことにあるからです。
しかし、弁護士費用が必要になったり、解決まで時間がかかったりと簡単なものではありません。売買契約を結ぶ時は、よく契約内容を確認し納得した上で契約をすることが大切です。
境界に関するトラブル
不動産買取をおすすめするサイトの中には、買取の依頼をする前に近隣との境界確定を行っておきましょうと説明しているケースがあります。
しかし、境界の認識が互いに食い違い近隣とのトラブルになるケースがあります。
特に、相続した実家などは、亡くなった親と近隣で一定の取り決めをしていたものの、相続人がそれを把握しておらず話が複雑になってしまうケースも少なくないのです。
買取業者の中には、境界不明瞭なままでも契約可能な業者が存在しますので、そのような境界に強い買取業者に買取をしてもらえれば、境界確定にタッチせず売却することが可能です。
不動産買取トラブルを防ぐワザ
不動産買取でのトラブルを防ぐためには、事前に対処方法を知ることが大切です。ここからは不動産買取のトラブルを防ぐワザをお伝えします。
多少の手間はありますが、難しいものはありませんので必ず行っていきましょう。
買取価格の相場を把握する
買取相場よりさらに安く買い取られるトラブル回避のワザです。先述したとおり、一般的な買取価格の相場は市場価格の6～8割です。
買取業者から出される買取査定額がこの範囲に入っているか判断するために、買取価格相場を事前に把握しておきます。
具体的には、次のステップで買取価格を把握します。
買取価格相場の把握方法①市場価格の把握
まずは売却不動産に類似した不動産の市場価格を調べます。不動産の市場価格とは、世の中で実際に売買された成約価格のことを指します。
次のサイトを利用して、類似物件の市場価格を確認します。
①レインズマーケットインフォメーション（不動産流通機構が運営）
②土地総合情報サイト（国土交通省が運営）
上記の2つのサイトでは、実際の不動産取引の過去データを検索することができます。実際の取引で成約した価格が検索できるのでより実情に近い相場の把握ができますね。
③at home や HOME’Sなどの不動産ポータルサイト
at homeやHOME’Sなどは、現在売り出し中の不動産の価格を調べることができます。売り出し価格は売主が希望している価格であって、成約価格でないことには注意が必要です。
しかし、多数の室内写真なども掲載されており類似物件を探しやすいという点であげさせていただきました。
買取価格相場の把握方法②買取価格の算出
前のステップで把握した類似不動産の市場価格の60％～70％の数字を算出します。この数字が買取価格相場の目安となる数字です。
不動産買取の相場についてはこちらの記事で詳しく解説しています。
複数の買取業者から買取査定をもらう
複数の買取業者に買取査定を依頼します。
その理由は、買取価格の相場は市場価格の6～8割といわれており、例えば1,000万円の市場価格の不動産の買取価格の相場は600万から800万と200万円の幅ができます。
6割の査定額を出す業者もあれば、7割の業者も存在する可能性があります。より有利な買取査定を獲得できる可能性があがるため複数の買取業者から買取査定を貰うことは大切です。
やり取りは文字で残す
不動産買取は一般個人が不動産業者と直接やり取りをする売却方法です。買取業者は意図せず専門用語をつかってしまったり、複雑な話をさらっとしてしまうこともあります。
勘違いや、言った言わないのトラブルを避けるためには、やり取りは文字で残すことをおすすめします。メールやLINEなど文字として残すことで不要なトラブルを避けることができます。
打ち合わせを行った際も、簡単でもいいのでメモを残すことが後々のトラブル回避、トラブル解決に役立ちます。
契約前に契約書案をもらう
買取業者を決定し、いざ契約と、その前に契約書案を事前に貰えるようにしましょう。契約当日に読み合わせはされますが、後で疑問が浮かんだり、話が違うことに気がついても遅いのです。
事前に契約内容をよく確認し、自分に不利な契約になっていないか、言っていたことと異なる点はないか確認することはとても大切です。
また後に解説する契約不適合責任の免責についてもしっかり確認する必要があります。契約内容の確認に不安がある場合は、事前に弁護士にチェックをしてもらうと安心でしょう。
ココナラでは、契約内容のチェックを受けてくれる弁護士を多数見つけることができました。不動産に強い弁護士であることを確認して依頼しましょう。
契約不適合責任が免責になっているか確認する
不動産買取で売却をする場合、大抵の場合、買取業者は売主側の負担となる契約不適合責任を100％免責してくれます。ただし、契約不適合責任の免責は義務ではなく免責しなかったとしても違法ではありません。
契約不適合責任が免責になっていない場合には、契約後や引き渡し後に契約内容と適合しない不具合が発見された場合、買取額の減額や補修費用を請求され売主はその責任を負うことになりかねません。
また契約書案を事前確認する際は、次のような文言が入っているか確認してくださいね。
第〇〇条
「売主は、買主に対し、本契約にかかる一切の契約不適合責任を負わないものとする。買主は売主に対して、本目的物の種類、品質または数量が本契約に適合しないことを理由とし、履行の追完、代金減額、契約解除、損害賠償請求をすることができない」
買取業者の口コミ・評判を調べる
買取業者を選ぶ際には、口コミや評判を確認しましょう。Googleでその買取業者名を調べれば口コミを確認できます。
良い口コミももちろん大切ですが、悪い口コミの内容をよく読むことが大切です。
それが「買取りしてもらえなかった」等であれば、あまり気にする必要はありません。というのも買取業者であっても買取できない不動産は当然あるためです。
「査定額から減額された」や「途中で話がかわってしまった」などの口コミが存在しないかを確認します。
また業者の公式サイトには利用者の直筆口コミを掲載していることもありますので、公式サイトに口コミが掲載されていないか確認してみましょう。
国土交通省ネガティブ情報等検索を調べる
国土交通省が運営するネガティブ情報等検索サイトでは、国土交通省の所轄する事業者の行政処分の履歴を検索することができます。
宅建業者も国土交通省が所轄する事業者なので、行政処分を受けているか否か簡単に確認できるのです。
ネガティブ情報等検索サイトの使い方、買取業者の選び方はこちらの記事で詳しく解説しています。
不動産買取でのトラブルの相談先
上記のトラブル回避のワザを使って対策しても、トラブルに遭遇してしまうことも可能性ゼロではありません。不動産買取でトラブルがあった場合の相談先を紹介します。
都道府県の宅地建物取引業を主管する部署
トラブルが発生した際に、最初に相談すべき機関は各都道府県の不動産業者（宅地建物取引業）を管理する部署です。不動産業者の所在する都道府県の主管部署に相談が可能です。
複数の都道府県で営業を行う（事務所を置く）業者の場合は国土交通省が窓口になります。
茨城県、栃木県、群馬県、埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県、山梨県、長野県に本店を有する国土交通大臣免許業者→関東地方整備局 建政部 建設産業第二課 不動産業第一係
複数の都道府県で営業する買取業者の場合の相談先
| 本店のある都道府県 | 地方整備局等 | 連絡先 |
|---|---|---|
| 北海道 | 北海道開発局 | 011-709-2311 |
| 青森県/岩手県/宮城県/秋田県山形県/福島県 | 東北地方整備局 | 022-225-2171 |
| 茨城県/栃木県/群馬県/埼玉県千葉県/東京都/神奈川県/山梨県長野県 | 関東地方整備局 | 048-601-3151 |
| 新潟県/富山県/石川県 | 北陸地方整備局 | 025-280-8880 |
| 岐阜県/静岡県/愛知県/三重県 | 中部地方整備局 | 052-953-8119 |
| 福井県/滋賀県/京都府/大阪府兵庫県/奈良県/和歌山県 | 近畿地方整備局 | 06-6942-1141 |
| 鳥取県/島根県/岡山県/広島県/山口県 | 中国地方整備局 | 082-221-9231 |
| 徳島県/香川県/愛媛県/高知県 | 四国地方整備局 | 087-851-8061 |
| 福岡県/佐賀県/長崎県/熊本県/大分県宮崎県/鹿児島県 | 九州地方整備局 | 092-471-6331 |
| 沖縄県 | 沖縄総合事務局 | 098-866-0031 |
ひとつの都道府県内で営業する宅建業者の場合の相談先
| 宅建業者の所在地 | 都道府県の主管部署 | 連絡先 |
|---|---|---|
| 北海道 | 建設部 住宅局 建築指導課管理指導係 | 011-204-5575 |
| 青森県 | 県土整備部 建築住宅課 住宅政策グループ | 017-734-9692 |
| 岩手県 | 県土整備部 建築住宅課 住宅管理担当 | 019-629-5932 |
| 宮城県 | 土木部 建築宅地課 調整班 | 022-211-3242 |
| 秋田県 | 建設部 建築住宅課 建築指導班 | 018-860-2565 |
| 山形県 | 県土整備部 建築住宅課 住まいづくり支援担当 | 023-630-2641 |
| 福島県 | 土木部 建築指導課 指導審査担当 | 024-521-7523 |
| 茨城県 | 土木部 都市局 建築指導課 監察・免許グループ | 029-301-4722 |
| 栃木県 | 県土整備部 住宅課 宅地指導担当 | 028-623-2488 |
| 群馬県 | 県土整備部 住宅政策課 宅建業係 | 027-226-3525 |
| 埼玉県 | 都市整備部 建築安全課 宅建相談・指導担当 | 048-830-5488 |
| 千葉県 | 県土整備部 建設・不動産業課 不動産業班 | 043-223-3238 |
| 東京都 | 住宅政策本部 民間住宅部 不動産業課 | 03-5320-5072 |
| 神奈川県 | 県土整備局 事業管理部 建設業課 横浜駐在事務所 （宅建指導担当） | 045-313-0722 |
| 新潟県 | 土木部 都市局 建築住宅課 | 025-280-5439 |
| 富山県 | 土木部 建築住宅課 管理係 | 076-444-3355 |
| 石川県 | 土木部 建築住宅課 建築行政グループ | 076-225-1778 |
| 福井県 | 土木部 建築住宅課 住宅計画グループ | 0776-20-0505 |
| 山梨県 | 県土整備部 建築住宅課 企画担当 | 055-223-1730 |
| 長野県 | 建設部 建築住宅課 建築管理係 | 026-235-7331 |
| 岐阜県 | 都市建築部 建築指導課 宅建係 | 058-272-8680 |
| 静岡県 | くらし・環境部 建築住宅局 住まいづくり課 | 054-221-3072 |
| 愛知県 | 都市整備局 都市基盤部 都市総務課 不動産業グループ | 052-954-6582 |
| 三重県 | 県土整備部 建築開発課 宅建業･建築士班 | 059-224-2708 |
| 滋賀県 | 土木交通部 住宅課 管理係 | 077-528-4231 |
| 京都府 | 建設交通部 建築指導課 宅建業担当 | 075-414-5343 |
| 大阪府 | 都市整備部 住宅建築局 建築指導室 建築振興課 | 06-6210-9734 |
| 兵庫県 | まちづくり部 建築指導課 土地対策班 | 078-362-3612 |
| 奈良県 | 県土マネジメント部 まちづくり推進局 建築安全推進課 総務宅建係 | 0742-27-7563 |
| 和歌山県 | 県土整備部 都市住宅局 建築住宅課 企画指導班 | 073-441-3180 |
| 鳥取県 | 生活環境部 くらしの安心局 住まいまちづくり課 | 0857-26-7411 |
| 島根県 | 土木部 建築住宅課 住宅企画グループ | 0852-22-6587 |
| 岡山県 | 土木部 都市局 建築指導課 街づくり推進班 | 086-226-7504 |
| 広島県 | 土木建築局 建築課 宅建業グループ | 082-513-4185 |
| 山口県 | 土木建築部 住宅課 民間住宅支援班 | 083-933-3883 |
| 徳島県 | 県土整備部 住宅課 建築指導室 指導・宅建担当 | 088-621-2604 |
| 香川県 | 土木部 住宅課 総務・宅地建物指導グループ | 087-832-3582 |
| 愛媛県 | 土木部 道路都市局 建築住宅課 | 089-912-2758 |
| 高知県 | 土木部 住宅課 | 088-823-9861 |
| 福岡県 | 建築都市部 建築指導課 | 092-643-3718 |
| 佐賀県 | 県土整備部 建築住宅課 総務宅建担当 | 0952-25-7164 |
| 長崎県 | 土木部 都市政策課 宅地指導班 | 095-894-3094 |
| 熊本県 | 土木部 建築住宅局 建築課 宅地耐震化・指導班 | 096-333-2536 |
| 大分県 | 土木建築部 建築住宅課 管理・ニュータウン班 | 097-506-4682 |
| 宮崎県 | 県土整備部 建築住宅課 宅地審査担当 | 0985-24-2944 |
| 鹿児島県 | 土木部 建築課 | 099-286-3707 |
| 沖縄県 | 土木建築部 建築指導課 | 098-866-2413 |
不動産適正取引推進機構（RETIO)
不動産取引に関するトラブルを未然防止することで消費者の保護と宅地建物取引業者の健全な発達を目的としている不動産適正取引推進機構は、電話での相談を受け付けています。
先述しました「都道府県の宅地建物取引業を主管する部署等」で解決できなかったトラブルの中でも、当事者間で同意があるトラブルについての調停や仲裁をしています。
トラブルの処理は約20名の専門家で構成された紛争処理委員が調整・仲裁をしてくれますし、費用もかかりません。
【事前相談先】調査研究部 特定紛争処理事業担当者 03-3435-0877
宅建業者の事業者団体
宅地建物取引業者が加入する4団体は、消費者の保護と不動産業界の健全な発展のために取り組む事業団体です。
ここでは中小の買取業者が加盟している2つの団体について紹介します。
公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会（全宅連）
宅地建物取引業者の約8割が加盟する全国宅地建物取引業協会連合会（全宅連）。全宅連に加盟する買取業者とのトラブルの相談が可能です。
相談日時は都道府県により異なるため、事前に電話で確認をしましょう。対面相談ができます。
【都道府県宅建協会不動産無料相談連絡先一覧】
公益社団法人 全日本不動産協会（全日）
全宅連についで加盟業者の多い公益社団法人全日本不動産協会（全日）も加盟業者とのトラブルについて相談を受けています。
公式サイトには特に相談先として記載はされていませんでしたので、全日本部に問い合わせをしてみましょう。
【公益社団法人全日本不動産協会】03-3263-7030
弁護士・司法書士などの専門家
不動産買取のトラブルを早期に解決したい場合には、不動産取引に強い弁護士や司法書士に相談をしましょう。
特に早急な対応が必要なケースでは、役所関係に相談するよりスピーディーな対応が期待できます。
また役所や第三者機関では解決できないトラブルは、弁護士が関与し訴訟になる可能性が高いため、相談は弁護士にしましょう。初回無料相談を行っている弁護士・司法書士も少なくありません。
まとめ
不動産買取による売却で起こるトラブルは、事前対処で未然に防ぐことができるケースも多いです。
トラブルを未然に防止する方法として、下記を事前に行いましょう。
- 自分で買取相場を把握しておく
- 複数の買取業者から買取査定をもらう
- やり取りは文字で残す
- 契約前に契約書案をもらう
- 契約不適合責任の免責を確認する
- 買取業者の口コミ・評判を調べる
- 国土交通省ネガティブ情報等検索で行政処分の履歴を調べる
複数の買取業者を自力で探すのは骨が折れる作業です。
こちらの記事で全国の不動産を対象とする不動産買取業者をご紹介しています。買取査定を複数業者に一度に依頼できる買取査定の一括査定サイトはこちらの記事でご紹介しています。
万が一トラブルが発生してしまった場合は、下記の機関や専門家が相談先になります。
- 都道府県の宅地建物取引業を主管する部署
- 不動産適正取引推進機構（RETIO)
- 宅建業者の事業者団体
- 弁護士・司法書士などの専門家
迅速な解決を望む場合や緊急の場合は、不動産取引に詳しい弁護士や司法書士に相談することをおすすめします。
今回の記事と併せて不動産買取の注意点についても事前に確認して取引に臨みましょう。