田舎の実家売却・実家じまいはどうする？本当に売れるのかや税金を解説

空き家となった田舎の実家をどうしていますか？

売却？賃貸？実家が遠方だとなかなか手が回らない方も多いのではないでしょうか。

結論としては、売却する人が多いのですが、本記事で改めて売却と賃貸のメリット・デメリットを確認しましょう。

「田舎の実家は売れるのか？」と心配なあなたのために、地方の不動産が売却までどれくらいかかったのかを独自調査してみました。意外な結果になりましたので是非チェックしてください。

既に売出しをしているものの売れなくて困っている方には、自分がとれる対策を本記事後半で紹介します。記事後半には、どうしても売れない実家を手放す方法についても解説します。

田舎の古い実家をどうする？処分方法は売却か賃貸

田舎の実家をそのまま放置していませんか？

今、地方自治体をはじめ国は空き家問題を解決するため、あの手この手で対策を進めています。

寂しいから、荷物・仏壇があるからと実家じまいを先送りすることは危険です。

売却・賃貸のメリット・デメリットを改めて確認しましょう。

売却のメリットとデメリット

賃貸のメリットとデメリット

そのまま何もしないことのメリットとデメリット

売却も賃貸もせず、そのまま先送りすれば空き家問題が顕著化している昨今、リスクが増えていきます。

今までは何とかなっていたものの、ここ数年で税制面でも不利になっていくでしょう。

また物置として放置した場合、人が住んでいた頃に比べ、家屋の劣化は早く進みます。将来セカンドハウス等に利用しようと考える人は、空き家を適切に管理することが重要です。

結論、使わない実家は売却が面倒なし

結論として、自分が使う予定のない場合には売却した方がその後の面倒がなくリスクも少ないです。

「いつか自分の手が空いたら売却しよう」では手遅れになるリスクがあることは認識した方がよいかもしれません。

下記のグラフは総務省の調査結果をニッセイ基礎研究所が分析し発表したものです。

2018年時点での全国の空き家率を示しています。

この時点で既に四国・中国地方では空き家率が20％を超えています。つまり5軒に1軒は空き家です。

この傾向は今後も続くでしょうから、自分のタイミングの良い時を待っていると、売りたくても売れなくなる日が来てしまうのは、データからも推測できるでしょう。

なお、使わない実家はいくらで売却できるのかが気になるところですが、複数の業者に無料で一括査定してもらえる便利なサービスも存在します。

複数の業者で比較するからこそ、売却の最高額や相場が分かることがメリットであり、安い業者に売ってしまうリスクを軽減できます。

一括で査定してもらいたい方は、下記のリンクからサービスをご利用ください。

あなたの不動産いくらで売れる？不動産の一括査定ならHOME4U

出典：株式会社ニッセイ基礎研究所

やっぱり賃貸に出したい場合

それでもやっぱり賃貸に出したいという人もいるでしょう。

20~40代の人の中には築古不動産投資に興味を持っている方も少なくありません。

賃貸に出したいと考えている人は、先に解説したデメリットを踏まえ、プロがひしめく賃貸業で戦える戦略と覚悟を持ちましょう。

例えば賃貸にするにも、以下のような賃貸にすることで「借りたい」という人が出てくる可能性は広がります。

実家売却まえに考慮、相続放棄のこと

使う予定のない実家は売却するのが、のちの面倒や負担がないことを解説しましたが、そもそも売却前に考慮すべき注意点があります。

それは相続放棄についてです。

相続する実家を含めてもマイナスになる場合には早急な対応が必要です。

なぜなら「相続放棄は相続を知ってから3ヶ月以内にせよ」という期限があるからです。

また実家じまいを始めてしまうと、相続放棄をしたくてもできなくなってしまうことがあるため、相続財産に借金などがある場合は、実家じまいを始める前に早期の対応が必要です。

相続放棄は、他の親族に影響を与えるなど諸々の注意すべき点があるため、相続放棄に詳しく、レスポンスの早い司法書士に相談をしましょう。

司法書士なら相続登記や相続手続きについても丸投げ可能なため、あなたの負担を減らせます。

相続放棄について詳しく知りたい方はこちらの記事を参照ください。

なお、相続放棄は相続財産のプラスとマイナスを洗い出し、放棄するのか・しないかを決定していきますので、相続放棄を検討する段階でも、実家の査定額が必要になります。

国土交通省の「不動産取引価格情報検索」で調べると、実家近隣の不動産販売履歴を閲覧できます。

この検索システムを使えば、おおよその相場を知ることができるでしょう。

ただし、不動産は千差万別の特徴があり、特に相続放棄を検討する場面では、より実家の条件に即した査定額を知ることが大切です。

そのため相場観を踏まえつつ、複数の不動産会社に査定をしてもらうことが重要です。

下記の記事では、実家の立地やマンション・戸建といった種類別にぴったりの査定方法を解説しています。

そもそも田舎の古い実家は売れるのか？売りづらい理由

不動産業者にメリットが少ない

不動産仲介業者は、不動産の売買が成立して初めてその仲介手数料を受け取ります。

仲介手数料は不動産の価格に対してのパーセンテージで決められるため、高い物件が成約すれば手数料も高く、逆に不動産の価格が低ければ手数料も低くなります。

低くなるどころか、場合によっては赤字になることも普通に考えられます。

そのようなケースであれば仲介自体を断る会社もあるでしょうし、仲介自体は受けたとしてもなかなか積極的に動けない、というのが実際のところではないでしょうか。

そもそも人口が少ない

人口流出や少子化のため、人口減少が進む地域が目立ってきています。

そのような地域では、雇用も生まれず人はさらに都市部へと流出していきます。

魚のいないところで釣りをしても釣れないように、人口が少ない場所で不動産を売却することは難易度が高くなります。

田舎暮らしの人は持家に住んでる確率が高い

都市部に比べ地方では、親と同居している世帯も多く、持家率が高い傾向にあります。

そのため、そもそも家を購入しようと考えている人が多くありません。

建物が古い

親から相続した実家は、建物が古いケースが圧倒的に多いです。そのため、リフォーム費用や修繕費用がかかります。

さらに昭和57年1月1日より前に建築された「旧耐震基準」で建築された建物の場合は、耐震工事が必要になるケースもあります。

このように、古い建物にお金をかけるなら思い切って新築しようと考える人も多く、これも売れにくい原因になります。

建て替えできない可能性があるため

地方の土地が市街化調整区域内にある場合、基本的にはその土地を購入した買主は新築、建替をする際には、地方自治体に許可を得なくてはなりません。

土地の開発、建築ごとに許可を求めることが必要になるため、売却の難易度は高くなります。

田舎の実家は本当に売れない？

ところで「田舎の不動産はどうせ売れない」と耳にしますが実際はどうなのでしょうか。

確かに、都市部に比べると売却の難易度は高いことを先ほど解説しました。

そこで実際どうなのか、独自調査しましたのでご覧ください。

宮崎県

所在地	成約までの期間	築年数(年)	契約形態
宮崎県宮崎市	107日 3ヶ月強	34年	一般
宮崎県東臼杵群	130日 4ヶ月弱	40年	専任
宮崎県宮崎市	131日 4ヶ月弱	39年	専属専任
宮崎県東臼杵群	40日 3ヶ月強	40年	専任
宮崎県都城市	54日 2ヶ月弱	68年	専任
宮崎県東臼杵群	67日 2ヶ月強	41年	専任
宮崎県延岡市	69日 2ヶ月強	47年	専任
宮崎県延岡市	69日 2ヶ月強	32年	専任
宮崎県日向市	81日 3ヶ月弱	38年	専任
宮崎県日向市	96日 3ヶ月強	45年	専任

福井県

所在地	成約までの期間	築年数(年)	取引形態
福井県福井市	9日 10日弱	51年	専任
福井県小浜市	70日 2ヶ月強	32年	専任
福井県福井市	69日 2ヶ月強	54年	専属専任
福井県大飯群	338日 1年強	69年	専任
福井県坂井市	31日 1ヶ月	47年	専属専任
福井県福井市	228日 7ヶ月強	35年	専任
福井県勝山市	190日 6ヶ月強	46年	一般
福井県越前市	157日 5ヶ月強	35年	専任
福井県福井市	114日 4ヶ月弱	55年	専任
福井県福井市	111日 4ヶ月弱	34年	専任

調査の結果、宮崎県では築30年以上の戸建でも4ヶ月弱もあれば成約していることがわかりました。

同じく福井県では築30年以上の戸建は1年強あれば売れています。

結論、田舎の実家は売れないわけではなく、時間のかかる物件はあるものの、適正な価格であれば売れる可能性はあるということです。

田舎の実家を売るための手順

田舎の実家は時間がかかるケースはあるものの、売却できる可能性があるということは理解していただけたかと思います。

自分では気付かないところにニーズはあるものです。まずは、多くの人に物件を知ってもらうことが大切です。

ここから、田舎の実家を売却する方法を具体的に解説します。

【前準備】実家の片付け　

実家を売却する場合も、賃貸する場合も、荷物やゴミを片付ける必要があります。

媒介契約の前に片付けを行うことをおすすめするのは、次のような理由があるからです。

実家購入時の売買契約書が重要な理由

実家を売却した時に利益がでると譲渡所得税が課税されます。

利益が出たのか、出なかったのかを調べるには、実家購入時の売買契約書が必要になります。

譲渡所得税についてはこちらの記事を確認してください。

実家の片付け前にはご近所に挨拶をします。

挨拶のタイミングで忘れずに、近隣の方に実家の売却活動中であることを伝えましょう。「買いたい」という人が現れる可能性もあります。

近隣への挨拶方法や挨拶文のテンプレートはこちらの記事をご覧ください。

【手順1】自分で需要、相場を調べる

まずは自分で田舎の実家が売れそうなのか、売れるならいくらくらいなのかの目星をつけるため、調査をしましょう。

国土交通省の「不動産取引価格情報検索」を使用し、近隣の不動産の売却履歴を確認します。

私の実家も埼玉のド田舎ですが、過去2年の売却の履歴を確認し、おおよその相場を確認することができました。

【手順2】不動産の査定をしてもらいつつ、仲介会社を選定する

自分で相場観を確認した後、不動産会社に査定依頼をします。

実家エリアの不動産会社は、その地域の相場や事情を把握しているため、大手だけではなく地場の不動産会社からも査定してもらいましょう。

でも遠方に住んでいる場合、実家のある地域の不動産会社を探すのはなかなか大変ですね。

さらにやる気のない不動産業者に当たってしまったら最悪です。

それなら、我が社に任せてと手を挙げてくれる会社に任せたいものです。

そこで私のおすすめは、不動産の一括査定サイトを利用することです。一括査定のサイトは山ほどありますが、地方の不動産業者が多く登録している査定サイトをここでは紹介します。それぞれの不動産一括査定サイトの詳しい解説は、こちらの記事をご覧ください。

【手順3】不動産業者と媒介契約を結ぶ

一括査定を受けると、レスポンスの良さなども同時にわかります。査定時の対応等を加味し不動産会社を決定し、媒介契約を結びます。

媒介契約には3パターンあり、それぞれ特徴がありますので確認しましょう。

	専属専任媒介	専任媒介	一般媒介
依頼可能な不動産会社の数	1社のみ	1社のみ	何社でも可
売却活動の報告義務	1週間に1度以上	2週間に1度以上	義務はない
レインズへの登録	5日以内	7日以内	義務はない
自己発見取引	✕	〇	〇
メリット	・連絡が密に取れる ・進捗が把握しやすい ・広告費を使ってくれやすい	・連絡は付かず離れず取れる ・広告費を使ってくれやすい	・何社でも依頼できる ・他社の意見も聞ける

インターネット上には「高値売却をするためには、一般媒介で不動産会社を競わせるべき」という主張もあります。

しかし、前述したように売るのが難しい不動産の場合、不動産会社からすると赤字になる可能性もあり積極的に動けません。

そのため、遠隔地から地方の不動産の売却をする場合には、専任媒介契約を前提に業者を探しましょう。

どうしても業者を絞りきれない場合は、一般媒介契約を信頼できる2社程度と結びます。

一般媒介は何社とでも契約できますが、不動産業者からするとメリットが少なく、積極的に活動してもらえない結果になりますので多くても3社までにとどめましょう。

【手順4】売却活動

売却活動は不動産会社がしてくれますが、その報告を受け状況を把握します。

また空き家の場合は、売却期間中も適切な管理が必要です。いざ、買主候補が現れても、雑草が生い茂っていたりしたらチャンスを逃すことにもなりかねません。

また、相続で引き継いだ実家であれば、相続登記が完了しているかも確認してください。

未了の場合でも売却期間中は勝手に登記申請をせず、不動産会社に確認してから行いましょう。

相続登記に関してはこちらの記事をご覧ください。

実家じまい　相続登記（準備中）

買取を打診されるケースも

売却活動中に不動産会社から買取の提案を受けるケースもあります。

買取とは買主が一般の個人ではなく、不動産会社が買い取ることです。一括査定の際に買取を提案されるケースもあります。

買取と仲介はどのように違うのか確認しましょう。

	価格	買主	売却期間	仲介手数料
仲介	相場	一般的には個人	3ヶ月以上	要
買取	相場の6～8割	不動産買取業者	1週間程度	不要

買取のメリットは早期に売却できること、逆にデメリットは相場の6~8割の買取価格になることです。

買取を打診され、前向きに検討する場合は、自分でも他の買取業者に買取額を出してもらい比較しましょう。

実家じまい向けの不動産買取業者についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

田舎の実家の査定が出なかった場合

ご紹介した一括査定のサービスを使っても、査定が届かない不動産も残念ながらあります。

そのような場合でも、まだ打てる手を紹介しましょう。

自力で探す

自分で買主を探す方法です。

ひと手間ありますが、ほとんどオンラインで手続きできるため、都合の良いタイミングで進めていきましょう。

家いちば

「家いちば」は、空き家や古ビル、土地等の買主を自分で探せる掲示板サイトです。

全国の不動産が掲載されており、売出し価格も自分で決めることができます。

また契約や所有権移転の登記(名義変更)までサポートがあるため、安心して取引を進めることができます。

みんなの0円物件

「みんなの０円物件」は固定資産税の負担や、不動産の所有者責任を負うくらいなら０円でも良いので手放したいという方むけのサイトです。

8割超えの成約率はスゴイですね。

こちらのサイトも契約や所有権移転の登記(名義変更)のサポートを受けることができます。

空き家バンクに登録

空き家の活用のため、各地自体が主体となり取り組む空き家バンク。

無料で物件を掲載できますし、地方自治体が行っているとなると、安心感がありますね。

買主候補とのやりとりを地元の不動産会社が行ってくれる自治体もあれば、自分で行わなくてはならない自治体もあります。自治体によって違いがありますので、ホームページ等で確認をしましょう。

なお、既に不動産会社と媒介契約を結んでいる場合は、空き家バンクに重複して登録はできません。

築古戸建の個人投資家にコンタクト

古い戸建てを自分でリフォームをして、賃貸業を行っている個人投資家に連絡をする方法です。

具体的にはTwitterやブログで戸建投資をしている人を探します。

「〇〇県  築古戸建　投資」等で検索すると該当の人がいればヒットするはずです。

その人にコンタクトを取り、物件を紹介するのです。築古戸建の投資家は大抵投資家仲間がいます。

その人が買わなくても、投資家仲間に物件紹介をしてくれる可能性もあるでしょう。

ただし、全てのやりとりは個人で行うことになるため、リスクも存在します。

司法書士などに相談し進めていくことをおすすめします。

売れない田舎の家をどうしたらいい？手放す3つの方法

色々と手を打ったものの、不動産が売れない。

もう手放したいと考えている人に田舎の実家を手放す3つの方法をご紹介します。

国に返す

相続で引き継いだ不要な土地を国に引き取ってもらう制度が2023年4月27日からスタートします。

要件が合致すれば、土地を手放すことが可能です。

原則として、相続で土地を取得した人が対象となり、土地のみが対象です。つまり、建物が建っている場合は更地にする必要があります。

その他、条件的に厳しいものも多く、どんな土地でも手放せるわけではありません。

また審査費用・負担金が必要になります。

2023年4月27日施行開始　法務省相続土地国庫帰属制度

自治体に寄付する

自治体に不動産を寄付する方法です。

寄付の相談をすると、実家の調査をし、寄付受付の可否が決定されます。

ただし、自治体は寄付をされることで固定資産税の税収が減ることや、不動産の管理費用がかかるため容易に受け付けてくれません。

個人や法人に寄付する

個人へ不動産を無償で譲渡(贈与)する方法です。

隣地の人の中には、敷地を広げたいと考えている人がいるかもしれません。

ただし、土地の贈与を受けた個人は、贈与税がかかるケースがあります。不動産の評価額から110万円(基礎控除)を引いた額に下記の税率で贈与税が課税されます。

また、法人への寄付も検討しましょう。

一般企業へ贈与をすると、みなし譲渡所得税が課税されますので注意が必要です。なお、公益法人に寄付をする場合は、所定の手続きを経ることで、みなし譲渡所得税は課税されません。

贈与を具体的に検討する場合は、まず税理士に相談することをおすすめします。

出典：国税庁　贈与税の計算と税率

実家売却後の税金

実家を売却し、利益がでると譲渡所得税が課税されます。

この利益の部分の計算式は次の計算で求めます。

上記の式で算出した課税譲渡所得に対し約20%～40％(保有期間による)の税金がかかります。

上記計算式の赤字部分『当時の購入費用』は実家を購入した当時の売買契約書で証明します。そのため、実家の片付けをする際は、購入当時の契約書を誤って捨てないように注意が必要です。

もし売買契約書が見つからない場合は、原則売却金額の5％で計算することとなり、結果かかる税金が高額になります。

売却を考える際は、この譲渡所得税も頭の片隅にいれておいてください。

譲渡所得税に関してはこちらの記事で詳しく解説しています。

まとめ

田舎にある空き家となった実家は、『売却か』『賃貸に出すか』『自分で使用するか』の3択です。

そのまま放置するのは今後はリスクが大きいので、今のうちに解決していきましょう。

後の面倒がないのは売却のため、基本的には売却がおすすめです。

賃貸業にチャレンジしたい人は、本記事のリスクを再度確認し、戦略と覚悟を持って臨みましょう。

田舎の不動産でも、適正な値付けをして売却すれば、売れないことはありません。また調査の結果、地方の築古不動産でも、適正な価格で、業者選びを間違えなければ売れることも分かりました。

つまり価格設定と業者選択が重要な鍵です。

そのためにも自分で相場を把握したあとは、地方不動産に強い一括査定サイトで複数の会社から査定を貰い、適正価格を把握することが重要です。