【全真似でOK】不動産買取のすべての流れを徹底的にご紹介

「不動産買取は早く売れるみたいだけど、入金までの期間は？」

「不動産買取の必要書類は？」

不動産買取は一般的な仲介での売却とは異なり、取引の流れはさほど複雑ではなく、必要書類も仲介ほど多くを要求されないことが一般的です。

現金化までが早いという理由で不動産買取を選ぶ方も多いでしょう。

しかし、事前に準備をしておかなければ、せっかくスピーディーに進むはずが思いのほか時間がかかったという事態にもなりかねません。

本記事ではスムーズに不動産買取による売却を進めていくため、司法書士として多数の買取の現場に携わった経験にもとづき次の点を解説します。

本記事を読んでいただければ、より適正な価格で、よりスピーディーな不動産買取を進めていけるようになります。

不動産買取とは

不動産買取とは、不動産買取業者が物件を直接買い取る売却方法です。

一般的になじみのある仲介と不動産買取の違いは次の表のとおりです。

仲介と不動産買取の違い
方法	買主対象	売却方法	現金化までの期間	売却価格の相場
買取	買取業者	直接販売のためなし	1週間～1ヶ月程度	市場相場の6～8割
仲介	メインは個人	Web、紙媒体、看板、折込など	3ヶ月～売れるまで	市場相場

仲介と不動産買取のメリットとデメリット
売却方法	メリット	デメリット
買取	・スピーディーに現金化できる ・契約不適合責任の免責が一般的 ・手離れが良い ・仲介手数料がかからない ・内見の対応が必要ない ・荷物を置いたまま売却可能（※買取業者による）	・買取価格は市場価格の6割～8割 ・買取相場価格が把握しにくい ・業者選びが難しい
仲介	・相場価格での売却可能性が高い ・不動産会社が広告費を負担して広く広告宣伝してもらえる ・物件によっては相場以上で売れる	・売却できるまで時間がかかる ・仲介手数料がかかり手取額が減る ・周囲に売却することがバレる ・3ヵ月程度の契約不適合責任を負うことが一般的

不動産買取の流れ・8つの手順

不動産買取は次の8つの手順で進みます。それぞれ詳しく解説します。

不動産買取の手順1：必要書類を集める

手順1と手順2は同時進行で進めていきましょう。

必要書類は取得に時間がかかるものもあるため、最初にとりかかります。

不動産買取に必要な書類を表にまとめました。それぞれの書類についての説明はこちらの記事で解説しています。

【売買契約時に必要な書類】

不動産買取による売却に必要な書類等
	戸建	マンション	土地
登記識別情報 登記済権利証	◯	◯	◯
不動産登記事項証明書（謄本）	△	△	△
印鑑証明書と実印	◯	◯	◯
住民票	△	△	△
本人確認書類 （免許証・マイナンバーカード等）	◯	◯	◯
銀行通帳	◯	◯	◯
購入当時の売買契約書	△	△	△
固定資産税評価証明書 固定資産税納税通知書	◯	◯	◯
ローン残高証明書 ※ローン利用時	◯	◯	◯
管理規約・使用細則 維持費関連の書類	×	◯	×
土地測量図・境界確認書 越境の覚書等	△	×	△
建築確認済証・検査済証	△	×	△
建築設計図・工事記録書	△	△	×
耐震診断報告書	△	△	×
購入時のパンフレット	△	△	△

上記の書類の他にも、住宅性能評価書、既存住宅性能評価書、設備の仕様書、アスベスト使用調査報告書などがあれば用意をしておきましょう。

買取業者や登記の状況により必要書類は変わります。売却先の買取業者に最終的な確認をしてくださいね。

不動産買取の手順2：不動産買取価格の相場を調べる

不動産買取業者に査定依頼をする前に、不動産買取価格の相場を調べます。

買取業者から出される査定が適正か判断するためにも、事前に相場を把握することは必須です。

相場価格の6～8割が不動産買取価格の相場

一般的な仲介での売却相場（市場価格）の6～8割が不動産買取の価格相場です。

そのため買取の価格相場の把握には、仲介で実際に売られた成約価格の相場を把握する必要があります。

仲介での相場価格を調べる方法

実際の不動産取引の成約価格は次のサイトで調べることができます。

①不動産取引価格情報検索

出典：不動産取引価格情報検索｜国土交通省

国土交通省が運営する土地総合情報システムは、アンケートによって収集した全国345万件の取引価格の情報を提供するサイトです。

土地総合情報システムサイト内の「不動産取引価格情報検索」から実際の成約価格を探せます。

成約価格は、上位３桁目を四捨五入し、上位２桁が表示されています。

②REINS Market Information（レインズマーケットインフォメーション）

出典：REINS Market Information｜不動産流通標準情報システム

不動産業者はレインズというネットワークシステムを使い物件情報を共有しています。

不動産業者は取引が成約するとレインズにその報告をしなくてはなりません。この報告をもとにし、一般の方でも成約価格等を確認できるようにしたのがレインズマーケットインフォメーションです。

取引価格は十万円単位を四捨五入して、表示されています。

物件の検索条件はかなり細かく指定できるので、売却予定の不動産と類似の成約事例をみつけやすいでしょう。

出典：REINS Market Information｜不動産流通標準情報システム

上記2つのサイトを使い、売りたい物件と類似した不動産の成約価格を調べてみましょう。

この成約価格の６～８割がおおよその不動産買取の相場価格と予想を立てることができます。

不動産買取の手順3：不動産買取業者に査定を依頼する

買取価格相場の目星をつけたら、不動産買取業者へ査定を依頼します。

不動産買取の査定方法には、机上査定と訪問査定の2種類があります。

机上査定

机上査定は、物件を実際に見ることなく不動産の登記情報や過去の取引事例、売り出し中の競合物件の情報を元に査定をします。

時間もかからず結果がわかり、手軽に利用できる査定方法です。

訪問査定

訪問査定は、不動産業者が実際に物件を見て査定をする方法です。

現地を確認し、さらに役所や法務局でインフラ状況等の調査を行うため査定がでるまでに3～5日程度かかります。

業者対応の手間や時間がかかる反面、精度の高い査定が受けられます。また訪問時に信頼できる業者なのか確認することができるのも優れた点です。

机上査定と訪問査定のメリットとデメリット
	メリット	デメリット
机上査定	結果が当日～2、3日でわかる 手間と時間がかからない	物件ごとの特性を加味しないため正確性に欠ける
訪問査定	査定の精度が高い 業者の対応を確認できる	業者内見時の手間と時間がかかる 押しに弱いと押し切られるリスク 査定完了まで時間がかかる

不動産買取の査定依頼のコツ

不動産買取の場合は、訪問査定の「査定額＝買取価格」になることが一般的です。

少しでも高く買い取ってもらうためには、次の手順で査定を依頼する方法がおすすめです。

不動産買取はできるだけ多くの買取業者の査定を集めることが高く売るためのコツです。

なぜなら、先にも触れたとおり不動産買取の場合は、訪問査定の「査定額＝買取価格」になることが一般的だからです。

少し手間はかかりますが、買取査定額は業者によってブレが大きくでることもあるため、高く売りたいのなら多くの査定を集めることが重要です。

訪問査定を依頼する業者の選び方

訪問査定を依頼する業者を選ぶ基準は次の基準で選びましょう。

訪問査定時の注意点

訪問査定を受けたからといって、必ずその業者に売る義理はありません。

満足のいく買取を実現するために以下の点も確認しましょう。

契約する場合は「契約不適合責任」は免責にしてもらえるのか。

不動産買取では、契約不適合責任を免責にしてもらえることが一般的です。

しかし免責にするか否かは任意のため、免責であることを確認することは大切です。

契約不適合責任が免責にならなければ、不動産引渡後に「〇〇が壊れているので補修費用〇〇円を払って」と修繕費用を請求されて、実施の手取りが減ってしまうケースも稀にあります。

「契約不適合責任免責＝売却後の手離れの良さ」と認識し、必ず契約不適合が免責になることを確認しましょう。

不動産内の荷物は処理してもらえるのか

相続した実家を買取してもらう場合などは、荷物の片付けが済んでいないこともあるでしょう。

不動産買取業者の中にはそのままの状態で買取可能な業者も少なくありません。

荷物の処理は手間と時間がかかるため、実家じまいで買取をするときには確認しておきたい事項です。

荷物の処分費用が高いと感じる場合には自分で整理業者に依頼しましょう。2～3日で整理は完了しますよ。

引渡しのタイミング

不動産買取のメリットとして、取引のスピーディーさが挙げられます。

そのスピーディーさも買取業者が現金購入するか、ローンを使って購入するかで変わってきます。

買取が成立した場合、「引き渡し時期＝入金時期」がいつになるのかを確認しましょう。

不動産買取の手順4　売却先の不動産買取業者を決める

訪問査定の結果を比較検討し、不動産を売却する業者を決めます。しつこいようですが買取業者決定前に次のポイントを押さえて決定してくださいね。

不動産買取の手順5　買取条件等の確認

買取業者を決定したのちに、買取条件の詳細を確認します。

具体的には次の点の確認が必要です。しっかりと打ち合わせをしてスムーズに取引が進むようにしましょう。

確認事項	確認内容
スケジュール	売買契約の日程、物件の引渡し日（決済日）の日程の確認
必要書類	売買契約日に必要な書類・引渡し日に必要な書類の確認
荷物の処理	相続した実家など、そのままの状態で買取してもらえるのか その場合の費用負担について確認
その他	入金日・手付金の額・引渡しの細かな条件・契約不適合責任が免責になるかの確認等

また住宅ローンを利用している不動産の場合は、このタイミングで銀行に売却する旨を連絡してください。

引渡し日が確定している場合には「〇月〇日に売却するので抵当権抹消の書類を用意してほしい」旨伝えてください。

詳しくは後に解説しますが、このタイミングで銀行に「売るんだな」と認識してもらうことが大切です。

不動産買取の手順6　売買契約の締結

最終的な条件の確認が終われば、いよいよ売買契約を締結します。

売買契約書にサインをした後の契約解除には違約金が発生します。

契約前に契約内容をしっかり確認し、疑問点があれば遠慮なく質問をし疑問を解消することが重要です。

事前に契約書案を依頼しましょう

契約日当日に契約書の隅々まで読み、すぐに疑問点が浮かぶかと言えば応えはノーでしょう。

契約後、家に帰ってよくよく契約書を確認したら疑問点が見つかるというのがよくあるパターンです。

そんな事態をさけるためにも、買取業者に事前に契約書案をメール等で送ってもらいましょう。

契約書の確認すべき箇所

契約書は隅々まで確認する必要がありますが、特に次の点はよく確認しましょう。

契約日当日は、契約書を読み合わせ確認し、疑問点がなければ署名・捺印し契約完了となります。

このタイミングで手付金が支払われます。

またこのタイミングで引渡し日が確定します。引渡し日が入金日になりますが、住宅ローンを利用している場合は銀行へ連絡を入れます。

「〇月〇日に不動産引渡し。抵当権抹消の書類を準備してほしい」旨を忘れずに伝えましょう。

不動産業者の方も案内を忘れてしまうことが稀にあります。

期日通りの引渡しができなくなってしまうので、必ず覚えておいてくださいね。

不動産買取の手順7　不動産引渡しの準備

不動産引き渡しまであと一息、スムーズな売却には引渡しの準備も重要です。次のポイントを確認しましょう。

不動産引渡しまでの準備・確認事項
荷物の片付け・ 引越し	引渡し日の前日までに、全ての荷物を撤去し引越しを完了させます。 ※買取条件で荷物の処分を任せられる場合を除く
必要書類の確認	引渡し当日に担当する司法書士から必要書類の案内がされます。 再度必要書類が揃っているか確認し、足りないものは早めに取得します。
ライフライン 停止	電気・水道・ガスの利用停止の連絡を入れます。 停止日は引渡し日に設定しましょう。
抵当権抹消の 連絡確認	住宅ローンの利用がある場合は、すでに契約時に銀行へ連絡をいれているはずですが、連絡漏れがないか再度自身で確認しましょう。
火災保険解約の 準備	火災保険をかけている不動産は引渡し後に解約連絡をします。 保険会社の連絡先がわかる書類を探しておきましょう。

不動産買取の手順8　決済日・不動産の引渡し

引渡しを行う場所は次のようになります。

不動産引渡し・決済を行う場所
買主がローンを 利用し購入	買主に融資をする銀行（一般的に）
買主が現金で 購入	任意の銀行 不動産会社のオフィス等

当日の流れは次のようになります。

時間的には早くて1時間、銀行の混み具合等で2時間程度かかることもあります。

現金購入の場合は比較的みじかい時間で終わります。

不動産売却で利益がでた場合には、翌年の2月中旬～3月中旬に確定申告を行います。

不動産売却時の税金についてはこちらの記事で解説しています。

不動産買取に向いている不動産はどんな不動産？

不動産買取に向いている不動産は次のような不動産です。

急いで現金化したい

不動産買取の特徴のひとつが取引がスピーディーに進むことです。

現金で購入する買取業者も多いため、早ければ成約から数日で入金されます。

そのため、急いで現金化したい事情がある場合には不動産買取が向いています。

手離れよく売りたい

仲介での売却に比べ売却後の手離れが良い点も不動産買取の特徴です。

築年数の経った中古住宅は、売主自身も気づいていない不具合があるものです。

不動産買取は契約不適合責任が免責されることが一般的なため、売却後に不具合が発見されても責任を追及されません。

そのため不具合が心配な築古の不動産は、不動産買取に向いています。

手間暇をかけたくない

不動産買取の場合、内見は各業者につき1度で終わりです。

遠方の不動産売却であっても同日に複数業者の査定日を調整できれば1日で済みます。

仲介での売却では購入候補者があらわれたタイミングで内見対応をする必要があり、購入者が決定するまでいつ内見が入るかも分かりません。

そのため忙しく時間が取れない人や実家が遠方にある場合には、不動産買取が向いているでしょう。

築古・立地が悪い

建物の築年数が古い、状態が悪い場合など一般個人の購入意欲はわきにくいものです。

その点、不動産買取業者であればたとえ今の状態が悪くても、不動産本来の価値を見極め買取をしてくれます。

仲介では売れない不動産は、不動産買取に向いています。

それでも高く売りたい場合は買取保証

売却期限が決まっているけれど、買取価格より高値を狙いたい。

そのような場合には買取保証サービスのある不動産会社を探すのも一つの方法です。

買取保証は、一定期間は仲介での売却活動を行い、期限内に売れなければ買取に移行する売却方法です。

仲介での売却にチャレンジできるため、たとえ仲介で売れなかったとしても、納得感をもって買取に移行できるのはメリットといえます。

不動産買取で売却するまでの目安

不動産買取の場合、仲介による売却とは異なり買主を探す必要がありません。

つまり訪問査定による査定金額で納得できればその後はスピーディーに進みます。

訪問査定から早くて数日、長くても1か月程度で売却は完了します。

不動産買取はいつ入金される？

不動産買取にかかわらず不動産を売却した場合、入金タイミングは買主がローンを使うのか、現金購入なのかによって入金タイミングが異なります。

現金購入の場合は、売買契約日当日に引渡しまで行う一括決済で進めることも可能です。

買取業者が ローンを使って 買取	契約日から最短2週間～1か月程度で引渡し（入金）
買取業者が 現金で購入	契約日から数日で引渡し（入金） 契約同日に引渡し（入金）も可能

スピーディーな取引ができない？落とし穴2選

不動産買取の流れをひととおり把握できたでしょうか。不動産買取はスピーディーな現金化がひとつの特徴です。

しかしスピーディーな現金化ができなくなる2つの落とし穴が存在します。

司法書士としての経験から、知っていただきたい2つの落とし穴を紹介します。

相続登記をしていない

相続した実家を売却する場合には注意が必要です。

その実家の名義はどなたの名義でしょうか？

故人から買主へダイレクトに名義を変更することはできず、一度相続人名義に変更してから買主に名義を変更しなくてはなりません。

田舎の不動産に特に多くみられるのは、数代にわたって相続の登記をしていないケースです。

通常、不動産買取業者が不動産の登記簿を確認した時点で、相続登記の未了はわかるので、相続登記をしていないこと自体は特に問題ではありません。

しかしスピーディーな取引ができるかと言えばできません。1代の相続であっても、相続登記を申請するまでの準備には早くても1か月程度かかってしまうことが一般的です。

これが数代にわたって相続登記をしていないとなると、相続人も増え、相当な日数がかかります。

そのため、不動産を相続した人は、なるべく早く相続登記を済ませてしまうことをおすすめします。

抵当権抹消の連絡を忘れていた

売却する不動産に抵当権が設定されている場合には、引渡し時には抵当権を抹消し買主に名義を変更する必要があります。

抵当権を抹消するためには、銀行に抵当権抹消の書類を用意してもらう必要があり、万が一連絡を忘れてしまうと、予定通りに引渡しができなくなってしまいます。

次のタイミングで銀行に連絡を入れることを忘れずに！

抵当権抹消のための書類の準備にかかる期間は、金融機関によって異なります。

不動産買取での売却を決めた時点で、銀行に確認の連絡を入れましょう。

不動産買取のよくある質問

相続の登記が終わっていないけれど買取で売れるか？

相続の登記が完了していなくても、不動産買取で売却することは可能です。既に買取会社とコンタクトを取っている場合は、買取業者が依頼する司法書士が相続登記もセットで申請してくれます。

ただし、事前に戸籍等取得できるものは自分で取得しておくことで、時短になります。

抵当権のついている実家も買い取り可能？

抵当権が設定されている実家を相続した場合は、ローンの残債を銀行に確認しましょう。売却代金でローンを完済できるのであれば買取可能です。

また売却代金ではローンの残債が残ってしまう場合には、自己資金でローンを完済する必要があります。手元資金でもローンを完済できない場合には、通常の不動産買取での売却はできません。

しかしながら、住宅ローンを使って自宅を購入する場合、住宅ローン契約時に団体信用生命保険（団信）に加入することが一般的です。残債があっても団信に加入していれば、保険金で一括返済されます。

いずれにしてもローンの利用をしている銀行に確認をしましょう。

危ない買取業者を見分ける方法は？

不動産買取業者が危ない業者かどうかは見た目ではわかりません。次の点に注意して危険な業者を遠ざけましょう。

• 査定額が極端に高い
  根拠を聞きましょう。悪質な業者は高い査定額で興味を引き、契約後に様々な名目で費用を請求したり、逆に難癖をつけて値下げ要求をしてきます。
  話がちがうと契約解除をすれば、高額な違約金を請求してきます。査定額が極端に高い場合には注意をしてください。
• SNSなどで評判・口コミを確認する
  おかしなことをすれば、今やすぐにSNSで拡散されます。特に怪しい・危ないと感じたらネット検索、SNSで業者名を入れ評判・口コミを確認しましょう。
• 支払い方法を小切手と指定してくる
  不動産売買の代金は通常は買主が売主の指定する銀行口座に振込みます。低額の不動産の場合は、現金でその場で支払うことも稀にあります。
  小切手で支払うと言ってきた場合は、詐欺である可能性があります。銀行振り込みによる支払いを依頼しましょう。
  それでも小切手にこだわる場合には、現金化できた時点で登記識別情報通知（登記済権利証）・印鑑証明書・鍵などの引渡をするようにしてください。

まとめ

不動産買取は相続した築年数の古い実家に向いている売却方法です。

通常の仲介での売却に比べ取引がスピーディーに進み、手離れが良い売却方法です。

メリットとデメリットをしっかり理解して、仲介が向いているのか、不動産買取が向いているのかを検討しましょう。

不動産買取で少しでも高く売るコツは、より多くの買取査定を受けることです。

実家じまいに向くおすすめの不動産買取会社については、こちらの記事で紹介しています。

今回の記事を読み、まずは仲介での売却を進めたいという方は、高値で売るための方法をこちらの記事で解説しているので参考にしてください。

不動産買取はスピーディーな現金化と手離れの良さがメリットです。

そのメリットを享受するためにも次のことに注意しましょう。

記事中に何度も書き、しつこいですが最後に「契約不適合責任が免責されること」も必ず確認し契約を進めてくださいね。

特に古い実家を売るときには要確認ですよ。